Le Défi : Transformer une contrainte budgétaire en levier de rentabilité locative
Le projet présentait des enjeux spécifiques liés aux 18 appartements locatifs d’une surface de 1140 m² :
- L'impasse du gaz : les appartement étaient chacun équipé d’une chaudière à gaz. 18 chaudières gaz individuelles, 18 abonnements, 18 entretiens et une forte exposition à la volatilité des prix.
- Le gaz est une énergie dont le coût est très volatile, et la tendance à long terme est à l'augmentation en France. Pour le neuf et la rénovation lourde, un logement au gaz a souvent un DPE max de C.
- Exigence réglementaire et esthétique : Le propriétaire n’a pas mis de PAC aéro premièrement dû aux contraintes “bâtiments de France” sur l’implantation des unités extérieures de PAC. Et dans un second temps, pour éviter des unités extérieures visibles et bruyantes afin de respecter l’esthétique du bâtiment et le confort des usagers.
- Froid nécessaire : Les isolants choisis pour les rampants ont un déphasage moyen - bonne épaisseur, mais isolant synthétique - rendant le bâtiment vulnérable aux surchauffes estivales.
La Solution : La Géothermie par Abonnement
Pour répondre à ces objectifs, une solution de géothermie complète a été déployée sans aucun investissement initial de la part du propriétaire.
Zéro CAPEX : Le Bon Tuyau a pris en charge 100 % de l'investissement des sondes géothermiques et de la chaufferie - Pompe à Chaleur géothermique - permettant de conserver les ressources financières pour le reste de la rénovation.
Garantie contractuelle : Contrairement aux installations classiques, la performance du système est garantie contractuellement par Le Bon Tuyau. C’est à dire que chaque kWh d’électricité acheté par le propriétaire pour alimenter la PAC aboutit à plus de 4 KWh d’énergie thermique mise à disposition du bâtiment l’hiver et plus de 5 kWh l’été - quand la pompe à chaleur fonctionne.
Maintenance Complète : Le propriétaire bénéficie d'une maintenance courante et lourde totale sur les équipements et d'un abonnement annuel fixe avec option de rachat dégressive dans le temps, créant un véritable bouclier contre la volatilité des prix de l'énergie.
Confort quatre saisons : Le bâtiment est équipé pour le rafraîchissement actif, offrant un confort thermique imbattable aux locataires lors des pics de chaleur.
Résultats : Un rendement locatif boosté et un patrimoine valorisé
L'adoption de la géothermie transforme radicalement l'économie du projet pour le propriétaire :
- Économies d'exploitation : La facture d'énergie totale - abonnement + consommation - est estimée à 18 000 € TTC de moins par an par rapport à une solution gaz.
- Recettes locatives supérieures : Grâce à des charges énergétiques faibles, le loyer perçu a été optimisé. L'impact est au alentour de +16 000 € de recettes locatives supplémentaires par an.
- Financement partagé : Une large part de l'abonnement annuel est re facturée aux locataires via les charges récupérables, rendant la solution quasi-autofinancée.
- Valeur verte : Le passage du DPE de C à A génère une plus-value patrimoniale immédiate estimée entre 150 000 € et 200 000€.
- SCOP énergétique : la PAC géothermique a un coefficient de performance de 4,5, assurant une efficacité énergétique bien supérieure aux solutions aérothermiques.
En résumé :
Pour les locataires :
- Division de la consommation et ainsi de la facture d’énergie par 4 à 5.
- Rafraîchissement inclus.
- Bouclier anti-volatilité des prix de l’énergie.
- Montant annuel inférieur à ce qu’ils payaient avant au gaz dès la première année.
Pour le propriétaire :
- Géothermie sans investissement initial, et abonnement annuel payé en large partie par les locataires.
- Valeur patrimoniale +7%.
Alors qui perd ?
Ce sont :
- Les énergéticiens parce que les locataires et les propriétaires consomment moins d’énergie.
- Et l’État parce que l’énergie provenant du sol n’est pas taxée.
